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相続お悩み解決事例

CASE1:約4億円の相続税を的確な不動産の買い替えで半分に

<ご相談内容>

相続税評価額で13億円以上の財産を持つも、所有する財産はほとんどが不動産でした。

所有するアパート・マンションは老朽化が進んでおり、空室も出始め、修繕費も多く出るようになってきています。駐車場収入もあるが、固定資産税の数倍程度の収入しかなく、1年間で手元に残るお金は全体で1000万円以下になっているという状況でした。

相続が起きても、現金がほとんどないため4億円近くになる相続税の支払いが出来るか心配されていらっしゃいました。

<対策>

このケースではお持ちの不動産の時価評価額に対して年間の家賃収入が3600万円、固定資産税が1200万円という状況で利回りがとても低い状況でした。

お持ちの不動産は駅から遠く、周辺環境も住宅には向いていない地域の土地だったため、アパート、マンションの再建築は空家リスクが高く、建築費借入の返済が出来なくなる恐れがあるためお勧めしませんでした。
今流行りの高齢者住宅の借り上げプランもこの地域では競合者が多く、難しいと判断し、資産の買い替えをご提案いたしました

当初、地主様は先祖代々受け継いできた土地を手放すことに抵抗を感じておられましたが、コミュニケーションを深めていくうちに、自ら決断され、買い換えの実行に至りました。

買い換えの実行と言っても、先ずはお持ちの土地を高値で売却を始めなければなりません。また、地主様はどのような不動産を購入すればいいのか分かりません。

先ずは、お持ちの駐車場の中から最も使用価値の低いものから売却することにしました。

提携する信用とネットワークをお持ちの不動産会社様が迅速に対応してくださり、売却予定の4つの駐車場を半年で高値売却することが出来ました。

土地の売却を決めたと同時に売り出し中の事業用不動産情報の仕入れをはじめました(市場に出回る前の)。そして、これは!と思う物件については私が現地視察に同行し、様々な観点から物件評価(空家リスク、地震リスク、価値下落リスク、借入返済シュミレーション等)を行い、借入を行う金融機関への利率・借入期間の交渉、信頼のおける不動産会社の選定、登記における司法書士先生の選定、購入物件の火災・地震保険の代理店様のご紹介、購入後の不動産管理会社のご紹介と殆どすべてのお膳立てをいたしました。

結果、短期間で相続税額も約2億円ほど減り、将来にわたって価値ある財産に変えることが出来きました。

 

CASE2:お持ちの財産の9割が不動産(現在進行中)

<ご相談内容>

相続税評価額12億円の相続が終わったばかりですが、6億円を相続された奥様は既に86歳と高齢で直ぐにでも次の相続の対策をしなければならない状況です。

お持ちの財産は9割が不動産であり、大きな敷地のご自宅、築30年以上のアパートとマンション、更地の駐車場という構成です。

現在のお悩みは、大きな幹線沿いにある、コンクリート造りのマンションで、
相続税評価額は1億4千万円に対して、3室だけ入居している状況で収入がほとんどない状態で、修繕費や固定資産税を支払うとほぼ収益がゼロとなっています。


<対策>

 

修繕したとしても数千万円の費用がかかるが、入居率は上がるとは考えずらいため、現在、取り壊しをして売却をご提案しております。